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:::物业服务-物业简介:::

在管楼盘-华庭·东区

最佳安保,让您安然无忧

2012-05-31

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一、小区概况

华庭东区地处海滨路与滨港路之间,用地面积约30000平方米,建筑面积96200平方米,开发商为汕头市泰安房地产开发有限公司。该小区是由二十二幢住宅(其中八幢多层和十四幢小高层)组成的智能化小区,完全的人车分流,配套三大会所:文化会所、健身会所和休闲会所。

小区以110150平方米的套型为主,充分满足白领一族现代居家的需求,居民户数约600户,总人数约2130人。

小区共有楼道32条,电梯16条,半地下车库一个,面积11000㎡,能容纳汽车240辆,摩托车400辆。小区出入口包括:主入口(人行,滨港路),侧入口(2个,人行,东面区间路,西面龙眼南路),车库出入口(出入分口各一车道,临南面小区路)和车库出入口侧坡道(消防出口)。

  

二、主要设备、设施情况

㈠配套设施:

1、文化会所:包括:茶座、棋牌室、多功能厅、美容中心、便利店;

2、健身会所:包括游泳池;

㈡设备系统的配备包括:

1、监控系统;

2、可视对讲;

3、车管系统;

4、背景音乐、广播系统;

5、消防自动报警系统;

6、备用发电机组;

三、管理模式

物业管理公司通过建立高效可行的质量体系,实行人本化管理,极力为业主营造一个安全、舒适、时尚、环保、具有浓郁文化气息的白领文化家园;管理上通过着力提高小区管理的电脑化、智能化,实现适应时代要求的小区管理;社区文化以营造高层次的社区文化气息为重点。

 

四、安全管理

安全管理主要工作是小区的消防管理、治安管理和车辆车场管理。

(一)消防管理

消防管理是物业安全管理中占有头等重要的地位,搞好消防工作是物业安全使用和社会安定的重要保证。根据东方华庭小区的实际情况,消防管理应做好如下:

1、消防宣传教育。该项工作由安全管理部和人事行政部配合实施。

2、消防队伍建设。设置专职消防管理人员,组成义务消防队,定期进行消防培训和消防演习。

3、严格执行有关安全管理制度和消防管理程序,制定合理的消防管理规定和消防作战流程图。

4、消防设施、器材的配备和管理。小区按消防规范配备灭火器、消火栓、火灾自动报警系统;管理处应有专人定期对消防设施、器材进行巡视、检查、保养,发现问题及时维修,确保各类消防设施、器材随时处于完好状态。

(二)治安管理

治安管理实行24小时值班制,建立完善的管理制度,治安管理的主要工作包括以下方面:

1、建立健全物业安全保卫组织机构。设置安全管理部负责小区治安事务的处理。日常管理实行三班制,各班由班长负责,在进入正常运作后可考虑实行二班制。

2、制订和完善各项治安保卫岗位责任制。设置各个安全管理岗位,落实各岗位职责。

3、安全管理员的配备及培训。通过人员招聘的严格控制和各种岗位培训,提高整个保安队伍的整体素质。

4、建立正常的巡视制度。

5、完善区内安全防范设施,保证安全防范设施的完好率。

6、与所在地公安机关及周边单位相互配合,建立联防联保制度。

(三)交通、车辆、车库管理

小区实行完全人车分流道路系统,见示意图。

1、车辆交通管理:由安全管理部负责实施管理,主要职责是保证小区交通安全、畅通,禁止乱停乱放和防止车辆丢失、损坏,并最大限度方便业主,防止车流对小区生活环境的影响。

所有机动车辆均由靠滨港路的小区7号岗车场入口进入小区东侧道路,7号岗负责识别车辆是否固定停放车辆,若属固定停车则道闸自行打开,车主可直接把车开到车库入口刷卡进入地下车库停放,出库时道闸自动打开,行至龙眼南路的小区3号岗停车场出口处必须刷卡并经车辆对照识别系统确认后道闸自动打开放行;若属临时停放车辆则由7号岗安全员写临时IC卡并打开道闸放行,临时卡暂由车主保管,车辆进入停车场后停放在东、南侧路旁的临时停车位,出停车场经过3号岗停车场出口时停车卡交由收费岗读卡,系统自动计算出停车费,收费后刷卡开闸放行。

非机动车辆由2号门进出,实行免费出入卡管理,停放于小区指定位置。

2、停车场管理:由安全管理部负责车库出入车辆管理、车位合理停放及临时停车费的收取。由实行电脑收费系统进行收费管理。

半地下车库:仅供固定停放车辆停放,一出一入两个口,出入口设智能化车管系统,实行全自动化无人管理。并设有自动消防报警系统和24小时指挥中心监控系统,设有明显的标识牌和车道引导标志。车位悬挂车牌号码,车辆严格按预订位置停放。

露天停车场:专供临时停车,大约可停放汽车50辆、摩托车100辆,停放于东侧和南侧道路靠围墙一侧。

五、保洁管理

(一)小区公共场所、公共绿化、主次干道、房屋公共部位的保洁:

序号

 

 

 

1

公共绿地

1/

清理

2

硬质地面

不少于2/

清扫

3

主次干道

不少于2/

清扫

4

室外标识、宣传栏、

信报箱、雕塑小品

3/

擦拭

5

水池、沟、渠、沙井

不少于4/

清理

6

多层楼内通道、楼梯

1/

清扫

1/

7

高层电梯厅、梯间

1/

清扫

1/3

8

高层消防通道

1/2

清扫

1/

9

防盗门、消防门、

扶手、过道门、消防栓

1/

擦拭

10

楼道玻璃

1/

擦拭

11

公用天面

1/3

清扫

12

地下车库

1/

清扫

13

会所大堂

1/

不少于3/

清扫

14

电梯

1/

清扫

1/

洗地垫

(二)垃圾的处理与收集

1、根据小区实际合理布设垃圾桶、果皮箱,垃圾袋装,由住户放置于各层楼梯平台,由管理处派人收集并放置于垃圾转运站;

2、垃圾每日收集一次;

3、垃圾转运站每日在垃圾运走后冲洗一次,并定期进行消杀,防止蝇、蚊、蟑螂、老鼠等孳生;

4、垃圾桶、果皮箱每日清理、定期清洗。

(三)排水、排污管道

1、每年进行一次全面疏通;

2、雨、污水井每月一次的检查并视情况进行及时清掏;

3、化粪池每月一次检查,每年进行两次清掏。

(四)二次供水水池

每月一次的巡查水池口、泻水管、防虫纱网等,每季度一次进行清洗、消毒和加药。

(五)小区无饲养家禽、家畜,宠物饲养应符合相关规定。

(六)建立消杀工作定期制度,定期开展消杀工作,有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生,定期对各类病虫害进行预防控制,适时投放消杀药物。

六、绿化管理

(草坪保持平整,及时进行修剪,定期进行杂草清除,控制杂草孳生;

(花草树木无枯死,发现死树在一周内清除,并及时补种;

(绿篱超过10公分时应进行修剪,绿篱根部无死枯叶及杂物,当天应清除修剪废弃物;

(造型树木应根据树木品种和生长情况,及时修剪整形,观赏效果良好;

(根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土,花草树木长势良好;

(适时组织防冻、防风、防涝,做好保暖、支护等准备工作,根据气候和季节情况实施防病虫害的消杀工作;

(绿地设明显的宣传标识牌,提示人们爱护绿化;

()名贵苗木设品种铭牌。

七、房屋管理

(按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务;

()房屋外观(包括屋面、天面)完好、整洁;外墙、公共楼梯间的面砖、玻璃等无污迹、无破损,涂料墙面定期粉刷。外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象;室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,整齐有序。

()对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理;

()空调安装统一有序,冷凝水集中排放;

()根据市容管理规定,阳台不得进行封闭;

()统一设置防盗网、晾衣架、遮阳蓬以及屋顶平台护栏;

()房屋装修符合规定,制定小区装修管理制度,统一签订装修协议,住户按规定办理装修申请及审批,装修公司及装修人员登记并提交相关材料,做好日常巡查记录及验收手续等;

()对私改乱拆管线、破坏房屋结构和损害他人利益现象及时劝止、报告;

()小区主出口设小区房屋、道路平面分布图;小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。

八、设备设施维护保养

()公用设施设备运行正常,维护完好,无事故隐患。设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录保存完好;

()水、电、消防、监控等设备运行人员技能熟练,严格执行操作规程,保证消防通道畅通,定期对消防器材进行检查、换药以供随时启用;

()电梯维修和保养委托具备专业技术资质的单位负责。

()道路、停车场、楼道的公共照明设备完好率98%以上,按规定的时间定时开关;

()维修养护制度健全并在工作场所明示,工作标准及岗位责任制明确,执行情况良好;

()对设备故障及重大事故有完善的应急方案和现场处理措施及处理记录;

()设备房卫生、整洁,主要设施设备标识清楚齐全;

()各设备房及公共场所、场地,可能危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施;

()在接到相关部门通知或清洗水池的停水、停电应按规定时间提前通知用户,设有备用应急发电机组并能按规定时间启用。

九、客户服务

()小区开设配套经营项目,服务小区住户。配套经营项目包括:

1、便利店:为住户提供质优价廉、服务至上的日常生活超市,并提供免费送货上门。

2、会所:功能齐全,集娱乐、休闲、健身、商务等功能为一体,开设茶座、多功能厅、棋牌室、桌球室、健身房、韵律舞室、乒乓球室、游泳池、商务中心等项目。

()开展多种多样的有偿便民家政服务

除了参照东方花园家政服务的保洁、绿化和家电、家居设施的维修等服务项目外,还可视情况开展洗车、家庭保姆等专项服务,全方位服务住户。

()开设24小时客户服务热线电话,接受住户各种服务要求和投诉。

十、智能化管理系统

()监控系统:布设于小区公共区域及电梯间的闭路监视系统以及小区边界布设的红外线对射防盗网,小区情况尽在指挥中心的控制之中,不给任何不法分子以可乘之机。

()可视对讲系统:住户统一安装的可视对讲系统让住户感受到真正的安全到家。

()车管系统:车辆管理实行智能IC卡自动化管理系统。固定停放车辆凭IC卡通过刷卡自由出入车库,临时停放车辆凭IC卡刷卡可自动计费,方便快捷,管理严密,加上最先进的视像识别技术,保障小区车辆万无一失。

()备用发电机组:在小区停电时10秒之内启动备用发电机组,保障小区住户生活不受影响。

()物业管理系统:建设小区联网的收费系统,便于收费情况查询,保证收费的准确无误,利于财务运作,提高工作效率,与车管系统建立接口,从根本上杜绝贪污票款的行为。

十、收费标准

(一)物业管理服务费收费标准

1、住宅物业管理费(单位:元/平方米·月):按现行汕头市物价局文件《汕价〔2011265号》规定实行三级收费标准收取,以后政府指导价若有调整,本小区物业管理服务费收费将根据调整幅度作相应调整。

楼层

多层

高层

管理费

201211日至20131231日)

管理费

201411日至20161231日)

管理费

201211日至20131231

管理费

201411日至20161231日)

电梯运行费、维护费

合计

201211日至20131231日)

合计

201411日至20161231日)

1

0.57

0.63

0.57

0.63

0

0.57

0.63

2

0.57

0.63

0.57

0.63

0.50

1.07

1.13

3

0.57

0.63

0.57

0.63

0.55

1.12

1.18

4

0.57

0.63

0.57

0.63

0.60

1.17

1.23

5

0.57

0.63

0.57

0.63

0.65

1.22

1.28

6

0.57

0.63

0.57

0.63

0.70

1.27

1.33

7

0.57

0.63

0.57

0.63

0.75

1.32

1.38

8

0.57

0.63

0.57

0.63

0.80

1.37

1.43

9

0.57

0.63

0.57

0.63

0.85

1.42

1.48

10

 

 

0.57

0.63

0.90

1.47

1.53

11

 

 

0.57

0.63

0.94

1.51

1.57

12

 

 

0.57

0.63

0.98

1.55

1.61

13

 

 

0.57

0.63

1.02

1.59

1.65

14

 

 

0.57

0.63

1.06

1.63

1.69

15

 

 

0.57

0.63

1.10

1.67

1.73

16

 

 

0.57

0.63

1.14

1.71

1.77

注:复式住宅顶层按复式首层标准收取,私家花园不收物业管理服务费。

2、商铺物业管理费:按首层1.50/平方米·月、二层0.80/平方米·月的标准收取,并根据以后政府有关规定或社会整体物价水平进行适当调整。

3、地下车库出售车位物业管理费收费标准:按现行汕头市物价局规定收费标准收取,即按60/·个收取,以后若汕头市物价局规定收费标准有作调整,本小区将根据调整幅度作相应调整。

(二)车辆停放费

按汕头市物价局规定收费标准收取,以后若汕头市物价局规定收费标准有作调整,本小区将根据调整幅度作相应调整。

本小区按照物价局现行收费标准:地下停车场汽车停放费12/天,摩托车停放费2/天。

(三)水费

按汕头市物价局规定收费标准执行收取,以后若汕头市物价局规定收费标准有作调整,本小区将根据调整幅度作相应调整。

本小区按照物价局现行收费标准:15层以下(含15层)3.02/吨,15层以上3.15/(其中污水处理费1.00/)

(四)配套服务项目收费

配套服务项目中的经营性项目和特约服务收费以相同或低于市场价的收费标准向业主收取,服务项目明码标价,并以菜单式向业主明示。非经营性项目为无偿服务。

(五)其他

电费、管道燃气费、电话费、有线电视费由相关运营单位直接计费收取。